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海通地产“史为镜,知兴替”系列二:温州地产泡沫始末

时间:2016-10-14 18:18 分类:牌九游戏 作者:记录片天堂(www.h0418.com)

温州2010年地产泡沫具备较好研究意义。近期房价问题热度升温。市场对于行业房价是否存在泡沫,以及如何应对潜在风险高度关注。本文将回顾2010年前后温州地产市场,力争找到问题原因给当前市场更多经验借鉴。

温州房地产泡沫短期快速膨胀的原因。主要包括以下因素:

1)前期土地供给不足。2010年以浙江三城对比来看:省城杭州与副省城宁波人口密度分别为415人/平方公里与585人/平方公里,而温州的人口密度是668人/平方公里。但是三城的城市建筑用地面积分别为杭州374平方公里、宁波307平方公里、温州仅149平方公里。

2)城镇化快速提升,造成常住人口短期持续爆发式增长。从2008年至2010年温州出现快速城镇化。常住人口爆发式增长,从2008年约800万人跃升至2010年的914万人。以上人口增长事实在客观上构成对住房刚性需求加大。

3)市场闲置资金巨大,投机资金加杠杆涌入房地产。2010年开始温州出现制造业危机。当年温州制造业投资增速是浙江省倒数第二。2000家企业被吊销执照,共有约8000亿闲置资金。除存量资金外,杠杆资金加速买房同样剧烈。

泡沫崩塌,始料未及。

1)宏观政策调控未考虑地方特情。随着房价高涨,政府先后发布了多条政策。

政府要求银行体系快速降低居民购房杠杆,直接造成购买力和需求短期断档。

由于房价涨幅完全靠杠杆资金支撑,一旦杠杆资金被削减,房价立马快速下跌。

2)泡沫期间土地供应过大,叠加后期城镇化完成,库存无法消化。温州从2010年开始大量放松对土地供应。土地供给从2009年的700公顷增加至2011年的1700公顷左右。两年内增幅接近150%。但是温州的常住人口在2010年至2013年却保持在均值910万人的水平。城镇化水平基本稳定,没有更多新增人口。

3)价格严重透支购买力。温州的房价收入比从2010年的13.69大幅上涨到2011年底的17.79,增幅达到30%。而对比杭州与宁波的房价收入比都以较为和缓的态势下降,平均降幅接近9%。

4)实体经济低迷,企业变卖房产。随着房价的下跌,原本可用房产进行抵押,担保的“购房-抵押贷款-再购房”或者“购房-抵押贷款-再投资”模式不再适用。

在这种情况下,许多企业选择变卖房产进行资金回流,进一步增加房屋供给,加剧了房价的下跌。

经验与教训:1)政府调控方式应因势利导,切莫蛮横压制;2)购买力透支、叠加高杠杆投机是泡沫破灭的根本原因;政府在首付比例和月供要求问题上应该保持高度警惕,同时注重房地产信贷总额控制;3)土地供应应保持平稳,配合人口流动趋势,防止阶段式的不足或过剩;4)加强市场监管,打压炒作情绪。

风险提示:研究主要基于温州房地产变化,是否适用于全国存在不确定性风险。

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